Wohnungsnot eskaliert: Jetzt finden selbst Gutverdiener nichts mehr!

Deutschlands Wohnungsmarkt rutscht tiefer in die Krise. Nach dem neuen Wohnungsmarktbericht des Immobilienberaters Colliers sollen 2026 bundesweit nur noch rund 185.000 Wohnungen fertig werden. Das wären etwa zehn Prozent weniger als im ohnehin schwachen Vorjahr und der niedrigste Wert seit 13 Jahren. Inzwischen trifft der Mangel auch Menschen, die gut verdienen.

Colliers-Deutschlandchef Felix von Saucken warnt, die eigentliche Lücke tue sich erst jetzt auf:

„Das Loch zwischen Angebot und Nachfrage geht jetzt erst auf.“

Wenn Geld allein nicht mehr reicht

Lange galt die Wohnungsnot als Problem von Geringverdienern. Das ist vorbei. Laut von Saucken suchen in den Ballungszentren inzwischen auch Bewerber mit gutem Einkommen vergeblich. Er hält die Debatte deshalb für falsch gewichtet: Es werde zu viel über Bezahlbarkeit gesprochen und zu wenig darüber, ob überhaupt Wohnungen verfügbar seien.

Der Schaden reicht weit über den Mietmarkt hinaus. Wer in München, Frankfurt oder Hamburg keine Wohnung findet, nimmt dort auch keinen Job an. Von Saucken rechnet deshalb langfristig mit Folgen für die gesamte Wirtschaft. Gerade in Zeiten des Fachkräftemangels kann sich Deutschland das kaum leisten.

Bürokratie und Kosten bremsen den Bau

Die Gründe für den Einbruch sind bekannt: hohe Baukosten und ein enormer bürokratischer Aufwand. Hinzu kommt ein Punkt, der oft untergeht. Von den neuen Wohnungen beziehen laut von Saucken jedes Jahr 70.000 bis 90.000 die Eigentümer selbst. Auf dem Mietmarkt kommen sie nie an.

Gleichzeitig steigt die Nachfrage. Colliers rechnet bis 2040 mit 408.400 zusätzlichen Haushalten in den 50 größten Städten. Davon entfallen 291.900 auf die sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Dort gibt es heute rund 5,9 Millionen Haushalte, allein 2,22 Millionen davon in Berlin. Besonders schnell wächst die Zahl der Single- und Paarhaushalte.

Ein Lichtblick mit langem Vorlauf

Immerhin gibt es ein positives Signal. 2025 stieg die Zahl der Baugenehmigungen erstmals seit Jahren wieder, und zwar um rund zehn Prozent auf 238.500 Einheiten. Die Mieter haben davon vorerst wenig. Von der Genehmigung bis zum Einzug vergehen oft fünf bis zehn Jahre. Manche Großprojekte aus den Jahren 2020 und 2021 werden laut Colliers erst jetzt fertig.

Bundesanleihen setzen Vermieter unter Druck

Auch Investoren rechnen inzwischen schärfer. Zehnjährige Bundesanleihen bringen rund 3,6 Prozent ohne nennenswertes Risiko. Eine Wohnimmobilie muss also deutlich mehr abwerfen. Nach Angaben von Iris Schöberl, Präsidentin des Immobilienverbands ZIA, soll die Ausschüttung 1,5 bis zwei Prozentpunkte über diesem Wert liegen. Möglich sei das bei einer Haltedauer von zehn Jahren und mit Indexmieten, die automatisch mit der Inflation steigen.

Die Mieter bezahlen dafür. In den Top-7-Städten kosten Bestandswohnungen im Schnitt 16,75 Euro pro Quadratmeter, 2,5 Prozent mehr als vor einem Jahr. Spitzenmieten stiegen um fünf Prozent auf 24,05 Euro. Colliers erwartet wegen des schwachen Neubaus weitere Steigerungen.

Berlin schreckt Investoren ab

Ausländische Investoren haben zuletzt 14,2 Milliarden Euro in den deutschen Immobilienmarkt gesteckt. Damit liegt Deutschland weltweit auf Rang vier. Um Berlin machen viele aber einen Bogen, sagt Schöberl. Der Grund ist die Debatte über Enteignungen. Medienberichten zufolge will die Linke dort große Wohnungskonzerne vergesellschaften. Kanzler Merz und die schwarz-rote Koalition wollen das per Bundesgesetz stoppen.

Das Muster ist absehbar: Wer mit Enteignung droht, bekommt weniger Kapital, weniger Neubau und am Ende noch knappere Wohnungen. Für Sparer zeigt der Fall außerdem, wie sehr Betongold von der Politik abhängt. Physisches Gold und Silber kann man nicht vergesellschaften. Es ist deshalb eine überlegenswerte Beimischung in einem breit gestreuten Vermögen.

Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Anlageberatung. Er gibt die Meinung unserer Redaktion und die uns vorliegenden Informationen wieder. Jeder Leser sollte selbst recherchieren und trägt die Verantwortung für seine Anlageentscheidungen selbst.