Immobilienkrise rollt auf deutsche Banken zu: Milliardenverluste drohen durch faule Kredite

Die deutsche Immobilienbranche steht vor einem gewaltigen Schuldenberg, der in den kommenden Jahren zu einer ernsthaften Bedrohung für das gesamte Bankensystem werden könnte. Was sich jahrelang unter der Oberfläche zusammenbraute, drängt nun mit voller Wucht an die Oberfläche: Kredite im dreistelligen Milliardenbereich müssen zu deutlich höheren Zinsen refinanziert werden – und viele Schuldner werden das schlichtweg nicht stemmen können.

Das Kartenhaus beginnt zu wackeln

Die Zeichen stehen auf Sturm, und das nicht erst seit gestern. Bereits die spektakulären Pleiten im Immobiliensektor, allen voran gewisse österreichische Großprojekte, hätten als Warnsignal dienen müssen. Doch während die Politik weiterhin von einer "stabilen Wirtschaftslage" faselt und sich mit ideologischen Luftschlössern wie der Klimaneutralität beschäftigt, braut sich in den Bilanzen deutscher Banken ein Gewitter zusammen, das die Finanzkrise von 2008 in den Schatten stellen könnte.

Ein aktuelles Memo der Ratingagentur S&P lässt nun die Alarmglocken schrillen. Die Experten haben nachgerechnet – und die Zahlen sind erschreckend. Allein zwischen 2019 und 2022 wurden in Deutschland gewerbliche Immobilienkredite in Höhe von sage und schreibe 228 Milliarden Euro aufgenommen. Diese gigantische Summe muss nun, da die üblichen Fünfjahresfristen auslaufen, neu finanziert werden. Das Problem: Die Zinsen haben sich verdreifacht, die Immobilienwerte sind im freien Fall.

Frankfurt zeigt, wie schnell es gehen kann

Das Paradebeispiel für diesen Wahnsinn spielt sich direkt vor den Toren des Frankfurter Flughafens ab. "The Squaire", einst als architektonisches Meisterwerk gefeiert, entpuppt sich als milliardenschweres Desaster. 2019 noch für kolportierte 940 Millionen Euro verkauft, taxiert S&P den Wert des UFO-förmigen Bürokomplexes heute auf magere 517 Millionen Euro. Eine Halbierung des Wertes binnen fünf Jahren – das ist keine Korrektur mehr, das ist ein Kollaps.

"Angesichts der allgemeinen Wirtschaftslage, der höheren Risiken und eines völlig anderen Zinsumfelds können viele dieser Vermögenswerte beziehungsweise Kredite nicht mehr in vergleichbarer Weise refinanziert werden", warnt Refinanzierungsexperte Ralf Klann vom Immobiliendienstleister CBRE.

Die Mechanik dahinter ist so simpel wie brutal: Sinkt der Immobilienwert, sinkt auch der Beleihungswert. Die Banken verlangen höhere Sicherheiten, gewähren weniger Kredit oder fordern saftige Risikoaufschläge. Für viele Investoren bedeutet das den finanziellen Todesstoß.

Die Rechnung geht nicht mehr auf

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht das Drama: Ein Investor, der vor fünf Jahren eine Gewerbeimmobilie für 80 Millionen Euro erwarb und 64 Millionen Euro finanzierte, steht heute vor einem Scherbenhaufen. Ist der Wert um nur 15 Prozent gesunken und die Bank nur noch bereit, 70 statt 80 Prozent zu beleihen, fehlen plötzlich 16,4 Millionen Euro. Woher nehmen, wenn nicht stehlen?

Selbst wenn der Investor diese Summe irgendwie auftreibt, explodieren die Zinskosten. Statt 106.667 Euro monatlich werden plötzlich 142.800 Euro fällig – ein Anstieg um 34 Prozent. Welches Geschäftsmodell verkraftet solche Kostensteigerungen?

Deutsche Banken besonders betroffen

Die Folgen für das deutsche Bankensystem sind dramatisch. Laut einer aktuellen Studie von Bearingpoint stieg der Anteil der notleidenden Kredite (Non Performing Loans) bei deutschen Banken im Jahr 2024 um schwindelerregende 24,9 Prozent – ein Negativrekord in Europa. Während unsere Nachbarn mit einstelligen Wachstumsraten davonkommen, explodiert hierzulande die Zahl der Problemkredite.

Die Commerzbank, einer der größten Finanzierer im gewerblichen Mittelstand, musste ihre Risikovorsorge massiv aufstocken. 8,7 Milliarden Euro hat das Institut für mögliche Kreditausfälle zurückgestellt. Das mag im Verhältnis zum gesamten Kreditbuch von 311 Milliarden Euro noch überschaubar klingen, doch die Tendenz ist eindeutig: Es wird teuer.

Die Verbriefungsbombe tickt

Besonders brisant: Viele dieser Kredite wurden verbrieft und als "Mortgage Backed Securities" an ahnungslose Investoren weiterverkauft. Genau jene Papiere, die schon 2008 das Finanzsystem an den Rand des Abgrunds brachten. Wer am Ende die Zeche zahlt, wenn diese Bombe hochgeht? Die übliche Klientel: Sparer, Steuerzahler, der kleine Mann.

Experten schätzen, dass bis 2028 Darlehen in Höhe von bis zu 50 Milliarden Euro gefährdet sein könnten. Das sind keine Peanuts, das ist eine Summe, die selbst große Banken ins Wanken bringen kann. Und während die Politik weiter von der "Transformation der Wirtschaft" träumt und Billionen in grüne Luftschlösser pumpt, bröckelt das Fundament unseres Finanzsystems.

Zeit für einen Realitätscheck

Was Deutschland jetzt braucht, ist keine weitere Verschuldungsorgie für ideologische Prestigeprojekte, sondern eine knallharte Sanierung des Finanzsektors. Die Zeichen stehen auf Sturm, und wer jetzt nicht handelt, wird vom kommenden Tsunami weggespült.

Für Anleger bedeutet das: Finger weg von Immobilienfonds und Bankaktien. Wer sein Vermögen schützen will, sollte auf bewährte Sachwerte setzen. Gold und Silber haben schon so manche Krise überstanden – im Gegensatz zu verbrieften Immobilienkrediten, die sich schneller in Luft auflösen können, als man "Subprime" sagen kann.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob unsere Banken aus der Finanzkrise gelernt haben oder ob sie wieder einmal auf Kosten der Allgemeinheit gerettet werden müssen. Die Wetten stehen schlecht – sehr schlecht.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung dar. Jeder Anleger muss seine Investitionsentscheidungen selbst treffen und trägt die volle Verantwortung für seine Anlageentscheidungen. Wir empfehlen, sich vor jeder Investition ausführlich zu informieren und gegebenenfalls professionellen Rat einzuholen.