Schweiz kippt die Phantomsteuer – doch Vermieter zahlen die Zeche

Ab dem 1. Januar 2029 gilt in der Schweiz ein neues System für die Besteuerung von Wohneigentum. Der verhasste Eigenmietwert fällt weg. Private Vermieter verlieren dafür einen Teil ihres Schuldzinsabzugs, und jetzt werben Anbieter mit Firmenkonstrukten, die diesen Verlust angeblich ausgleichen sollen.

Was nach Steuerentlastung klingt, ist für viele Besitzer von Renditeobjekten eine Rechnung mit Haken. Ein Blick auf die Details lohnt sich.

Das Volk hat gesprochen, aber das Kleingedruckte beißt

Am 28. September 2025 stimmten die Schweizer mit 57,7 Prozent für die Reform. Die Beteiligung lag bei 49,5 Prozent, 19 Kantone sagten Ja. Damit endet eine Steuer auf ein Einkommen, das es gar nicht gibt: Bisher mussten Eigentümer eine fiktive Miete für ihre eigenen vier Wände versteuern. Im April 2026 legte der Bundesrat das Startdatum fest.

Doch die Eidgenossenschaft verschenkt nichts. Mit dem Eigenmietwert fallen auch die Abzüge für Unterhalt und Hypothekarzinsen bei selbst genutzten Immobilien weg. Eine befristete Ausnahme gibt es nur für Ersterwerber.

Die Quoten-Falle für private Vermieter

Am härtesten trifft es Anleger, die Mehrfamilienhäuser im Privatvermögen halten. Schuldzinsen dürfen sie künftig nur noch nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode abziehen. Entscheidend ist dann, wie groß der Anteil der vermieteten Objekte am gesamten Vermögen ist.

Fachportale rechnen ein Beispiel vor: Machen die Mietobjekte 40 Prozent des Vermögens aus und fallen 60.000 Franken Zinsen an, bleiben nur rund 24.000 Franken abzugsfähig. Mit dem Eigenheim, den Wertpapieren und dem Bankguthaben im Depot sinkt diese Quote weiter. Wer also vorgesorgt hat, wird dafür bestraft.

Ausweg Aktiengesellschaft?

Im Geschäftsvermögen bleiben die Finanzierungskosten nach heutigem Stand voll abzugsfähig. Genau darauf zielt ein Werbebeitrag, den die Weltwoche am 9. November 2026 ausdrücklich als Ergebnis einer kommerziellen Zusammenarbeit veröffentlicht hat. Darin bewirbt der Zürcher Anbieter crowdhouse ein Modell, bei dem Anleger Aktien einer Schweizer AG kaufen, die ein bestimmtes Mehrfamilienhaus hält. Dadurch bleibe der volle Zinsabzug erhalten, heißt es dort.

Skepsis im Kommentarbereich

Die Leser waren davon nicht überall begeistert. Ein Kommentator bezweifelte, dass die Steuerbehörden solche Konstrukte dauerhaft akzeptieren würden. Seiner Meinung nach seien sie vor allem dazu da, Steuern zu sparen. Ein anderer Einwand betraf die Haftung: Falle die Miete aus, könne die Gesellschaft in Schieflage geraten.

Ob diese Sorgen berechtigt sind, lässt sich im Einzelfall nur schwer beurteilen. Fest steht aber: Das Schweizer Steuerrecht kennt das Prinzip der Steuerumgehung. Außerdem weisen Fachleute darauf hin, dass der Wechsel in eine Gesellschaft Folgen bei der Grundstückgewinnsteuer, der Handänderungssteuer und der Besteuerung der Ausschüttungen haben kann. Das muss je nach Kanton einzeln geprüft werden.

Was deutsche Anleger daraus lernen können

Die Schweiz zeigt, wie direkte Demokratie eine unbeliebte Steuer abschaffen kann. Sie zeigt aber auch, dass der Staat sich das Geld fast immer an anderer Stelle zurückholt. Immobilien bleiben ein Spielball der Steuerpolitik. Was heute als gute Rendite gilt, kann schon mit dem nächsten Gesetz verschwinden.

Wer sein Vermögen gegen solche politischen Kurswechsel absichern will, sollte deshalb breit streuen. Physisches Gold und Silber hängen nicht an Abzugsquoten, Gesellschaftsformen oder komplizierten Finanzierungsmodellen. Als Beimischung zu einem breit gestreuten Portfolio können sie sinnvoll sein.

Hinweis: Dieser Beitrag ist weder eine Anlageberatung noch eine Steuer- oder Rechtsberatung. Er gibt unsere eigene Meinung und die uns vorliegenden Informationen wieder. Jeder Leser muss selbst recherchieren und ist für seine Anlageentscheidungen allein verantwortlich. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater.