Halbe Million leere Wohnungen: Im Osten bröckeln jetzt die Preise

Rund 501.000 Wohnungen stehen in Ostdeutschland leer – und in vielen Landkreisen dürfte der Wert der Immobilien in den kommenden Jahren real sinken. Das geht aus einer Auswertung von Kreisdaten des Forschungsinstituts empirica hervor, über die die Berliner Zeitung am Mittwoch berichtete. Die 20 Kreise und kreisfreien Städte mit den höchsten Leerstandsquoten Deutschlands liegen demnach allesamt östlich der ehemaligen innerdeutschen Grenze.

Jede siebte Wohnung ohne Mieter

Spitzenreiter ist das thüringische Altenburger Land: Dort ist dem Bericht zufolge fast jede siebte Wohnung unbewohnt. Es folgen Zwickau mit 12,7 Prozent, der Erzgebirgskreis mit 12,3 und der Vogtlandkreis mit 12,2 Prozent. Auch Greiz (11,8), der Saale-Orla-Kreis (11,1) und Görlitz (11,0 Prozent) liegen weit über dem Bundesschnitt.

Zum Vergleich: Der viel zitierte marktaktive Leerstand – also sofort vermietbare Geschosswohnungen – lag bundesweit zuletzt bei rund 522.000 Einheiten oder 2,2 Prozent. Die Zahlen für den Osten zeigen ein anderes Bild: ganze Straßenzüge ohne Nachfrage, während in München oder Frankfurt um jede freie Wohnung gekämpft wird.

Wo der Neubaubedarf bei null liegt

Etwa 138.000 der leeren Wohneinheiten befinden sich laut der Auswertung in Ein- und Zweifamilienhäusern. Auch hier führen ostdeutsche Kreise die Liste an: der Kyffhäuserkreis mit 8,5 Prozent, Greiz mit 8,3 und der Saale-Orla-Kreis mit 7,9 Prozent.

Der Grund ist bekannt – und politisch seit Jahrzehnten ungelöst: Menschen ziehen weg. Für 61 der 76 ostdeutschen Kreise erwartet empirica zwischen 2025 und 2029 einen Bevölkerungsrückgang. In Suhl etwa stehen bereits 9,9 Prozent der Wohnungen leer, gleichzeitig soll die Einwohnerzahl um 6,3 Prozent schrumpfen. Für fünf Kreise – Eichsfeld, Kyffhäuserkreis, Saalfeld-Rudolstadt, Saale-Orla-Kreis und Greiz – weist die Prognose einen rechnerischen Neubaubedarf von exakt null aus.

Minus 1,5 Prozent pro Jahr – jedes Jahr

Der „Postbank Wohnatlas 2026“, berechnet vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), rechnet für mehrere dieser Regionen bis 2035 mit real sinkenden Kaufpreisen für Bestands-Eigentumswohnungen: zwischen 0,8 und 1,5 Prozent jährlich. Betroffen wären unter anderem Mansfeld-Südharz, der Vogtlandkreis, Greiz, der Erzgebirgskreis, Gera, der Salzlandkreis, Zwickau, Saalfeld-Rudolstadt, der Burgenlandkreis und der Landkreis Harz. Bundesweit prognostiziert die Studie im Schnitt dagegen ein leichtes reales Plus.

Das Institut begründet die Entwicklung mit Demografie und Arbeitsmarkt. Sinke die Zahl der Erwerbspersonen und altere die Bevölkerung, wachse die Nachfrage nach Wohnraum langsamer oder gehe zurück – das dämpfe die realen Kaufpreise. Hinzu kommt der Erbfall-Effekt: Die Babyboomer geben ihre Häuser weiter.

„Wir gehen eher von einem schleichenden Angebots- und Nachfragedruck aus als von einem abrupten Überangebot.“

Beton ist eben nicht überall Gold

Wer glaubt, Immobilien seien automatisch wertstabil, findet hier die Gegenprobe. Ein Haus lässt sich nicht umziehen. Fehlen Arbeitsplätze, Ärzte und Verkehrsanbindung, hilft auch der günstigste Kaufpreis nichts – zumal Sanierungspflichten und Energieauflagen die Rechnung zusätzlich belasten. Leipzig, Dresden, Erfurt, Potsdam und das Berliner Umland profitieren laut HWWI weiter von Zuzug; das flache Land verliert.

Aus Sicht unserer Redaktion ist das vor allem ein Armutszeugnis für jahrzehntelange Strukturpolitik. Milliarden flossen in Prestigeprojekte – nicht in das, was Regionen am Leben hält: Arbeit, Infrastruktur, Perspektiven für junge Familien. Wer Vermögen breit absichern will, sollte deshalb nicht alles auf eine Karte setzen. Physisches Gold und Silber sind mobil, weltweit handelbar und nicht an eine Postleitzahl gebunden.

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