Immobilie verkaufen: So geht’s richtig!

Gerade jetzt wollen viele die eigene Immobilie verkaufen, denn die Preise schießen durch die Decke. Doch wie geht’s richtig? 6 Tipps über Steuern, Makler und die Geldanlage danach.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Tipp 1: Sparen Sie Steuern mit Ausnahmeregelungen und Fristen!
• Tipp 2: Bringen Sie die Immobilie auf Vordermann!
• Tipp 3: Bereiten Sie die Verkaufsunterlagen gut vor!
• Tipp 4: Ohne Makler sparen Sie zwar Geld, aber vermeiden Sie diese 5 Fehler!
• Tipp 5: Verkaufen Sie zur Hochphase des Immobilienbooms (jetzt)!
• Tipp 6: Kaufen Sie keine neue Immobilie, sondern andere Sachwerte, die günstiger sind!

Tipp 1: Sparen Sie Steuern!

Wenn Sie mit dem Verkauf warten, können Sie Steuern vermeiden. Bei Immobilien gilt nämlich eine Haltefrist von 10 Jahren. Danach sind Veräußerungsgewinne aus einem Haus- oder Wohnungsverkauf steuerfrei. Ausschlaggebend ist das Datum der Beurkundung in den Kaufverträgen.

Ausnahme: Sie nutzen die Immobilie ausschließlich selbst. In diesem Fall fällt keine Steuer auf Wertzuwächse an. Wenn Sie die Immobilie ursprünglich vermietet haben, aber Sie oder Familienmitglieder im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren darin wohnen, entfällt die Steuer ebenfalls (§23 EStG). Wichtig:

• Es zählen auch angebrochene Kalenderjahre. Beispiel: Sie wohnen ab Mitte 2020 in dem Haus oder der Wohnung. Wenn Sie 2022 verkaufen, sind Veräußerungsgewinne steuerfrei.
• Die Ausnahmeregelung gilt auch, wenn Ihre Kinder in dem Haus oder der Wohnung leben. Einzige Bedingung: Sie müssen Kindergeld erhalten.
• Beim Immobilienverkauf an Ihre Kinder oder Ihren Ehepartner entfällt die Grunderwerbssteuer.

Die Betrag der Steuer richtet sich nach der Höhe des Veräußerungsgewinns und dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Sie können Verkaufskosten (z.B. Malerarbeiten) und Anschaffungskosten (z.B. Grundsteuer, Notarkosten und eventuell Makler) beim Finanzamt geltend machen.

Tipp 2: Bringen Sie die Immobilie auf Vordermann!

Bevor Sie Immobilie verkaufen, sollten Sie den Wert kennen und andere Formalitäten klären:

• Kümmern Sie sich um die Haushaltsauflösung. Dazu können Sie eine Entrümpelungsfirma engagieren. Ein seriöses Unternehmen wird Ihre Immobilie kostenlos begutachten und Ihnen ein unverbindliches Angebot vorlegen. Rechnen Sie mit einem Preis im Bereich von 500 Euro pro Zimmer.
• Renovieren Sie das Haus (z.B. Wände streichen). Das kann den Verkaufspreis steigern.
• Kümmern Sie sich um eine vorzeitige Rückzahlung von Immobilienkrediten, mit denen das Haus belastet ist. Dazu müssen Sie der Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
• Kontrollieren Sie, ob jemand ein Vorkaufsrecht hat. In diesem Fall dürfte die betreffende Person vor allen anderen Interessenten die Immobilie erwerben.

Tipp 3: Bereiten Sie die Verkaufsunterlagen vor!

Der Interessent möchte die Verkaufsunterlagen bei der Begehung oder bereits vorher sehen. Dazu gehören unter anderem:

• Eine Immobilienbewertung (für Vermarktung)
• Exposé mit Fotos (für Vermarktung)
• Bei vermieteten Objekten: Jahresnettokaltmiete und weitere Eckdaten des Mietvertrags
• Aktueller Grundbuchauszug
• Bemaßter Grundriss
• Flurkarte
• Energieausweis
• Wohnflächenberechnung
• Bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen (optional – üblich sind die letzten drei), Hausgeldabrechnungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage

Für den Notartermin müssen Sie und der Käufer ihre Personalausweise mitbringen. Außerdem braucht der Notar alle Unterlagen, die nachweisen, wer was zu welchen Bedingungen verkauft.

Tipp 4: Ohne Makler verkaufen – aber aufgepasst!

Ein Makler hat viele Vorteile: Sie sparen Zeit, etwa mit dem Annoncieren oder mit Begehungen. Der Makler prüft die Bonität des Käufers, kümmert sich um Haftungs- und Rechtsfragen und lässt professionelle Verkaufsfotos erstellen. Gute Makler können hohe Verkaufspreise durchsetzen, weil sie als Vermittler auftreten können. Verkäufer sagen einem Makler oftmals eher, was ihnen an einem Haus nicht gefällt und unter welchen Bedingungen sie kaufen würden.

Dennoch ist ein Makler sehr teuer. Laut dem IW Köln beträgt die Maklerprovision im Bundesschnitt rund 7 Prozent. Davon tragen je die Hälfte der Käufer und Verkäufer. Bei einem Verkaufspreis von 250.000 Euro wären das insgesamt 17.500 Euro. Bei einer Mietwohnung fallen zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer an.

Trotzdem ist privat verkaufen nicht so einfach, wie viele denken. Diese 5 Fehler sollten Sie vermeiden:

• Ohne Marketingstrategie verkaufen: Sie sollten nicht bloß einen Werbekanal nutzen, sondern verschiedene, womöglich auch kostenpflichtige Plattformen. Entgeht einem Interessenten Ihr Angebot, erzielen Sie vielleicht einen schlechteren Preis.
• Den Wert unterschätzen: Wenn Sie zu wenig verlangen, verschenken Sie Geld. Am besten fragen Sie einen Experten. Sie können sich auch kostenlos Schätzungen von mehreren Maklern einholen.
• Den Angebotspreis zu hoch setzen: Der Angebotspreis liegt üblicherweise zwischen 5 und 10 Prozent über dem Wunschpreis. Beachten Sie aber: Je höher der Angebotspreis, desto länger dauert normalerweise der Verkauf. Wenn Sie zu hoch ansetzen, schrecken Sie mögliche Interessenten ab.
• Falsch verhandeln: Der Käufer möchte einen Verhandlungserfolg haben. Sagen Sie also nicht einfach, wie viel Sie haben möchten, sondern gehen Sie etwas höher.
• Auf eine Besichtigung schlecht vorbereitet sein: Ein Käufer interessiert sich häufig für andere Aspekte einer Immobilie als ein Eigentümer. Etwa könnte er wissen wollen, ob der Grundriss geändert werden kann. Wenn Sie auf diese Fragen nicht vorbereitet sind, macht das einen schlechten Eindruck. Wenn Sie Mängel verheimlichen, kann das später zu Schadensersatzforderungen führen (sogenannte versteckte Mängel).

Tipp 5: Verkaufen Sie zum richtigen Zeitpunkt (jetzt)!

Immobilien dürften derzeit überbewertet sein (Stand: Dezember 2021). Selbst die Vize-Bundesbankchefin Claudia Buch sagte im Herbst 2021: “Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um 10-30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist.” Experten rechnen damit, dass die Preise ab Mitte der 2020-Jahre sinken werden. Warum?

• Die demografische Lage wird kippen und die Wohnnachfrage einbrechen. Derzeit ziehen noch die Kinder der Babyboomer in die Städte, während die Babyboomer auf unveränderter Wohnfläche weiterleben. Das dürfte sich ab 2025 ändern. Mehr dazu im Video unten.
• Die EZB wird die Zinsen auf Dauer nicht gering halten (können). Der Immobilienboom ist vor allem angetrieben durch das billige Geld der EZB. Das hat die Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren deutlich gesenkt. Wenn die Zinsen steigen, werden auch die realen Immobilienpreise einbrechen.

Jetzt haben Sie darum noch die Möglichkeit, zu einem hohen Preis zu verkaufen und in andere Anlageklassen zu investieren, die derzeit günstiger sind.

Tipp 6: Kaufen Sie keine andere Immobilie!

Wohnen Sie lieber zur Miete und warten Sie, bis die Immobilienpreise sinken. Teilen Sie Ihr Vermögen gemäß der Drei-Speichen-Regel auf. Investieren Sie dazu je ein Drittel in Immobilien, ein Drittel in Aktien und ein Drittel in Edelmetalle. Angesichts der Immobilienblase und der Hausse an den Aktienmärkten macht es gerade jetzt Sinn, die Edelmetallbestände auszubauen. Warum?

• Edelmetalle sind vergleichsweise günstig. Der Weltaktienindex MSCI World stieg in den vergangenen fünf Jahren um 78% und in den vergangenen drei Jahren um 55%. Gold (44% bzw. 55%) und Silber (52% bzw. 31%) machten geringere Zugewinne – und das trotz Rekordschulden, Inflation und Niedrigzinsen (Stand: Dezember 2021).

• Gold und Silber entwickelten sich vor allem in Zeiten von negativen Realzinsen gut, also wenn die Inflation höher war als die Zinsen. Anleger flüchten dann aus verzinsten Vermögensanlagen wie Bankguthaben oder Anleihen. Aufgrund der hohen Staatsverschuldung im Euroraum ist auch in den kommenden Jahren damit zu rechnen, dass die Inflation höher sein wird als die Zinsen. Mit höheren Zinsen würde es den Euro-Südländern schwer fallen, die Zinsen auf die Staatsschulden zu bedienen.

Fazit: So verkaufen Sie eine Immobilie richtig

• Timen Sie den Verkaufszeitpunkt so, dass Sie Steuern vermeiden. Für nicht-selbstgenutzte Immobilien gilt eine Haltefrist von 10 Jahren. Selbstgenutzte Häuser und Wohnungen sind steuerfrei. Vormals vermietete und nun selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren darin gewohnt haben.
• Bringen Sie das Haus oder die Wohnung auf Vordermann: Renovieren Sie die Immobilie, begleichen Sie den Immobilienkredit und prüfen Sie, ob jemandem ein Vorkaufsrecht zusteht.
• Bereiten Sie die Verkaufsunterlagen vor, bevor Sie mit dem Annoncieren beginnen.
• Wenn Sie ohne Makler verkaufen, sparen Sie viel Geld. Doch Vorsicht: Ein Makler nimmt einem viel Arbeit ab und kann einen höheren Preis aushandeln.
• Aus steuerlicher Sicht ist es vielleicht besser, mit dem Verkauf zu warten. Aber aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive ist jetzt und in den kommenden Jahren der beste Zeitpunkt.
• Investieren Sie in Sachwerte gemäß der Drei-Speichen-Regel. Kaufen Sie dabei nicht, was sich in der Vergangenheit gut entwickelt hat, sondern vergleichsweise günstige Vermögensgüter. Von den Sachwerten Immobilien, Aktien und Edelmetalle liegen aus unserer Sicht derzeit Gold und Silber vorne.