Wann platzt die Immobilienblase?

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt zeigt viele Indikatoren dafür, dass die Immobilienblase im Jahr 2022 platzen wird. Denn die Preise für Objekte aller Art steigen rasant, die Nachfrage ist konstant hoch und noch sind die Zinsen günstig. Genau dies führt dazu, dass die Immobilienblase sich kontinuierlich aufbläht und den Druck schon bald nicht mehr standhalten kann. Aber was genau ist eigentlich eine Immobilienblase und welche Faktoren könnten das System zum Kollabieren bringen?

Eine Immobilienblase ist ein Ungleichgewicht am Markt für Immobilien, das durch irrationale Erwartungen über künftige Preisentwicklungen entsteht. Eine Blase formt sich, wenn die Preise für Immobilien steigen, weil Käufer glauben, dass die Preise auch in Zukunft weiter steigen werden. Wenn diese Erwartung nicht erfüllt wird und/oder die Kreditzinsen steigen während die Preise stagnieren oder fallen, platzt die Blase.

Was ist eine Immobilienblase?

Als Immobilienblase wird eine Spekulationsblase bezeichnet, die sich rund um den Immobilienmarkt aufbaut. Wenn der Markt bereit ist, für ein bestimmtes Gut überzogene Preise zu zahlen, wird von einer solchen Blase gesprochen. Die Nachfrage für Immobilien übersteigt das Angebot bereits seit Jahren bei Weitem. Dies führt zum einen dazu, dass die Verkäufer höhere Preise erfragen und zum anderen, dass die Käufer bereit sind, diese Kosten zu decken. Bei der Transaktion liegt der Preis also ganz klar über dem tatsächlichen Wert der Immobilie.

Das Symbol der Blase wird hier gewählt, weil sie einen großen, stetig wachsenden, hohlen Raum darstellt. Je weiter sie wächst, umso wahrscheinlicher ist, dass sie platzen wird. Und genau dies scheint uns aktuell bevorzustehen. Dass die Immobilienblase platzen wird, scheint unausweichlich – die Frage ist nur, wann platz die Immobilienbase genau?

Wie ist die Immobilienblase entstanden?

Es gibt eine Reihe von Faktoren, die die erhöhte Nachfrage für Immobilien beeinflussen:

• Zinspolitik – niedrige Zinsen
• Geringe Kreditkosten
• Leichtere Kreditvergabe
• Steigendes Einkommen
• Konjunkturaufschwung
• Weniger Wohnraum in Ballungsgebieten
• Demografischer Wandel – mehr alte Menschen benötigen Wohnraum

Aktuell spielen vor allem drei Faktoren in das Geschehen ein. Die Niedrigzinspolitik der vergangenen Jahre hat dazu geführt, dass sich immer mehr Haushalte selbst ohne gestiegenes Einkommen einen Baukredit leisten können. Die Banken sind sehr schnell damit, Niedrigzinskredite zu vergeben. Dabei wird nicht darauf geschaut, ob sich der gleiche Haushalt etwa bei steigenden Zinsen einen Anschlusskredit leisten könnte.

Gleichzeitig ist der demografische Wandel ausschlaggebend. Wir werden immer älter und leben länger in unserem Eigentum. Dies führt dazu, dass weniger Häuser und Wohnungen zum Verkauf zur Verfügung stehen. Hinzu kommt, dass die Anzahl der Single-Haushalte zunimmt und so pro Person mehr Wohnraum benötigt wird, der schlichtweg nicht vorhanden ist.

Es kommt in vielen Regionen zu einer klaren Abwanderung aus den länglichen Gebieten. Vor allem junge Menschen zieht es in die Städte und Ballungsgebiete. Dort gibt es jedoch zunehmend weniger Baugrund, um neue Immobilien zu errichten und Wohnraum zu schaffen.

Info: Ab einem Kaufpreis von etwa 30 Jahreskaltmieten kann man von einem überzogenen Immobilienpreis sprechen.

Zyklus der Immobilienphase

Ökonomen teilen eine Immobilienphase in 5 Phasen ein, die sich immer aneinanderreihen können. Um den aktuellen Stand des Immobilienmarktes zu verstehen, ist es hilfreich, sich an diesen 5 Phasen zu orientieren:

• Verlagerung: Faktoren wie ein gravierender Wirtschaftsaufschwung oder historische Niedrigzinsen führen dazu, dass immer mehr Menschen Interesse an Immobilienkäufen haben – die Nachfrage wächst.
• Immobilienboom: Unter den Konsumenten wird bekannt, dass Immobilien eine interessante Form der Wertanlage sind – die Nachfrage verwandelt sich recht schnell in einen regelrechten Boom.
• Euphorie: Der Markt möchte von den steigenden Immobilienpreisen profitieren. Anleger hoffen auf weiterhin steigende Preise, um die eigenen Immobilien später gewinnbringend verkaufen zu können. Hier werden häufig risikoreiche Entscheidungen getroffen.
• Finanznot: Durch das Platzen der Immobilienblase kommt es zu Panikverkäufen und Zwangsversteigerungen.
• Desinteresse: Anleger sind aufgrund der letzten Ereignisse abgeschreckt und haben kein Interesse in den Immobilienmarkt. Die Nachfrage sinkt weiter.

Warum platzt eine Immobilienblase?

Auch hier spielen wieder eine Reihe von Faktoren ein. Generell ist es wichtig, den Markt zu beobachten, um frühzeitige Anzeichen zu erkennen:

• Der Markt ist nicht bereit, die hohen Preise zu decken.
• Es wird in großer Masse ein neuer Wohnraum geschaffen.
• Anschlusskredite werden durch höhere Zinsen zu teuer für die Eigentümer.
• Höhere Zinsen führen zu weniger Kreditvergaben.
• Krisen führen dazu, dass Käufer vorsichtiger werden.
• Inflation greift Sparguthaben an.

Die Dinge führen dazu, dass in der Regel über einem kurzen Zeitraum die Nachfrage für die überteuerten Immobilien nahezu komplett wegfällt. Gleichzeitig kommt es in solchen Phasen vermehrt zu Zwangsversteigerungen, weil die Konsumenten nicht mehr in der Lage sind, ihre Immobilien über neue Kredite weiter zu finanzieren.

Immobilienblase in den USA 2007

Wie drastisch die Folgen sein könnten, wenn die Immobilienblase 2022 platzt, haben wir vor einigen Jahren in den USA gesehen. Damals haben Banken systematisch Hauskredite zum Niedrigzins an Konsumenten mit geringer Bonität vergeben. In vielen Fällen waren diese Kredite an das Zinsniveau gebunden und wurden in regelmäßigen Abständen daran angepasst. Durch einen Anstieg des Leitzinses in der Region konnten sich Millionen von Amerikanern ihre monatlichen Kreditraten für das Haus nicht mehr leisten. In kürzester Zeit wurde eine enorme Verkaufswelle ausgelöst und die Immobilienpreise fielen in ein Tief. Damals war auch die Deutsche Bank Teil des Immobilienmarktes in den USA und hat sich verspekuliert. Dies hatte zur Folge, dass das Unternehmen auf eine staatliche Finanzhilfe angewiesen war.

Trotz der Tatsache, dass dieser Totalcrash, der Millionen von Menschen in finanzielle Schwierigkeiten gezogen hat, nur wenige Jahre zurückliegt, scheinen wir nicht daraus gelernt zu haben. Denn heute betrachten wir genau das gleiche Phänomen – nur diesmal findet es direkt vor unserer Haustür statt. Aufgrund der steigenden Inflation sehen viele Investoren keinen anderen Ausweg, als Immobilien einzukaufen. Gleichzeitig ist der Privatmarkt durch die günstigen Baukredite mit potenziellen Käufern überschwemmt. Aber ein kritischer Blick auf die Zukunft lässt ahnen, dass dieses Konstrukt kurz vor dem Kollaps steht.

Was passiert, wenn die Immobilienblase 2022 platzt?

Aktuell befindet sich der Leitzins im Euroland noch bei 0 % – aber am 21.07.2022 wird in bei der der EZB eine Entscheidung getroffen, um wie viel Prozent der Leitzins angehoben wird – (Großbritannien seit dem 05.05.2022 auf 0,25% und USA seit dem 04.05.2022 bei 0,75 bis 1,0% ) – gleichzeitig klettert die Inflationsrate jedoch wöchentlich auf ein neues Hoch. Dies lässt Immobilienbesitzer zurecht befürchten, dass es hier schon bald zu einem Umbruch am Markt kommen wird. Die steigende Inflation allein könnte ausreichen, um potenzielle Käufer abzuschrecken und die Nachfrage zu senken. Zudem ist es nicht auszuschließen, dass die Europäische Zentralbank früher oder später mit einer Anhebung des Leitzinses auf die steigende Inflation reagieren wird.

Aber was genau bedeutet das Platzen der Immobilienblase für die Einzelperson? Wer bereits eine abbezahlte Immobilie besitzt oder die Restfinanzierung zu einem festen Zinssatz abgeschlossen hat, wird durch die Dynamik am Immobilienmarkt nicht beeinflusst. Auch Personen, die aktuell auf der Suche sind und noch kein passendes Objekt gefunden haben, brauche hier nichts zu befürchten – sie sind in der Tat die Gruppe, die vom Platzen der Immobilienblase profitieren können. Denn dann wird es in kurzer Zeit ein großes Angebot für günstige Immobilien aller Art geben.

Aber nicht jeder würde dieses Szenario unbeschadet überstehen. Viele Eigentümer hängen in Kreditverträgen, die entweder komplett zinsgebunden sind oder in ein paar Jahren über einen Anschlusskredit finanziert werden müssen. Dies bedeutet, die Kreditkosten werden früher oder später durch einen steigenden Zinssatz mehr werden. Wer nicht in der Lage ist, die höheren Tilgungsraten zu finanzieren, wird die Immobilie verkaufen müssen. Der gravierende Wertverlust wird dann zu einem Schuldenberg führen.

Auch Personen, die dazu gezwungen sind, Immobilien zu verkaufen – zum Beispiel im Rahmen einer Scheidung oder eines Umzugs in eine andere Stadt – müssen einen nennenswerten Verlust hinnehmen.

Lassen sich die Folgen vom Immobiliencrash umgehen?

Man muss kein Experte sein, um zu erkennen, dass es früher oder später zu einem Finanzcrash am Immobilienmarkt kommen wird. Daher ist es wichtig, schon jetzt Vorkehrungen zu treffen, um Negativfolgen zu meiden.

Hier ist es vor allem relevant, die Finanzierung genau zu planen. Eine lange Zinsbindung ist für Kredite aktuell das A und O. Denn so können die Konditionen für einen langen Zeitraum gesichert werden. Im Idealfall lässt sich eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren realisieren.

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Wer sich mit der aktuellen Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt befasst, kann schnell erkennen, dass sowohl das Einkommen als auch die Miete in keinem realen Verhältnis zu den Immobilienpreisen stehen. Insbesondere in urbanen Regionen steigen die Preise für das Wohneigentum stetig an. Gleichzeitig steigen auch die Mietpreise – da auch der offene Wohnungsmarkt absolut überlaufen ist.

Etwas anders ist die Situation in ländlichen Regionen. Hier hat sich bisher keine Immobilienblase ausgebildet. Die Preise für Häuser und Wohnungen sind moderat und stehen in einem guten Verhältnis zu Einkommen wie Mietkosten.

Wird die Immobilienblase 2022 platzen?

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, was aktuell auf dem deutschen Immobilienmarkt passiert, lohnt sich ein Blick nach München. Dort lag der Kaufpreis pro Quadratmeter im April 2021 bei rund 8000 Euro. Aktuell ist mit einem Kaufpreis von durchschnittlich 9300 Euro zu rechnen. Für ein Einfamilienhaus vor Ort fallen durchschnittliche Kosten von 1,5 Millionen Euro an. Selbst mit dem in München sehr hohen Durchschnittsgehalt von etwa 5600 Euro brutto, ist es kaum möglich, diese Preise langfristig zu finanzieren. Wer aktuell auf einem Niedrigzinskredit sitzt, wird spätestens bei einer Umschuldung in naher Zukunft eine hohe Zusatzbelastung abfangen müssen.  

Auch in anderen Metropolen sind ähnliche Preisbewegungen zu beobachten. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Zinsen in den kommenden Monaten durch die EZB angehoben werden. Denn die Mehrkosten der europaweiten Inflation sind nicht mehr aufzuhalten. Ein weiterer Faktor ist die Entwicklung im Ukraine-Krieg. Niemand kann absehen, wie lange dieser Konflikt anhalten wird und welche wirtschaftliche Folgen er für ganz Europa noch mit sich bringen wird.

Wir raten Ihnen dazu, beim Kauf von Immobilien vorsichtig zu sein und vor allem langfristig zu planen. Lassen Sie sich nicht auf günstige Kredite ein, die Sie nach einer Umschuldung nicht refinanzieren könnten.

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