Vorkaufsrecht nach Gesinnung: Neuer Gesetzentwurf bedroht Eigentumsrecht

Es klingt wie eine dystopische Fiktion, doch es steht schwarz auf weiß in einem Referentenentwurf aus dem Bundesbauministerium: Kommunen sollen künftig ein Vorkaufsrecht bei Immobilien erhalten – nicht etwa aus städtebaulichen Gründen, sondern basierend auf der politischen Gesinnung des Käufers. Gleichzeitig plant derselbe Entwurf erweiterte Enteignungsmöglichkeiten bei sogenannten „Schrottimmobilien". Was nach einem schlechten Scherz klingt, könnte schon bald Realität werden – in einem Land, in dem sich nur noch 5,7 Prozent der 30- bis 44-Jährigen überhaupt ein Eigenheim leisten können.

Gesinnungsprüfung beim Hauskauf: Der Staat als Türsteher

SPD-Bauministerin Verena Hubertz hat einen Referentenentwurf zur „Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts" vorgelegt, der es in sich hat. Die Kernaussage: Gemeinden sollen ein Vorkaufsrecht erhalten, wenn die „sozialstabile Bewohnerstruktur" durch Bestrebungen gegen die freiheitlich-demokratische Grundordnung bedroht sei.

Besonders brisant ist die Definition dessen, was als „verfassungsfeindlich" gelten soll. Der Entwurf spricht von Bestrebungen, die gekennzeichnet seien durch:

Ein aktives, nicht notwendig kämpferisch-aggressives oder illegales Vorgehen.

Man muss diesen Satz zweimal lesen, um seine volle Tragweite zu erfassen. Weder illegal, noch aggressiv, noch kämpferisch – und trotzdem soll der Immobilienkauf blockiert werden können. Das ist kein juristischer Randfall. Das ist ein fundamentaler Eingriff in das Eigentumsrecht.

Juristen schlagen Alarm: „Krass demokratiefeindlich"

Die Kritik kommt nicht von politischen Aktivisten oder Verschwörungstheoretikern. Es sind renommierte Juristen, die den Entwurf zerpflücken. Der Staatsrechtler Volker Böhme-Neßler bezeichnet das Vorhaben als „krass demokratiefeindlich". Rechtsanwältin Patrizia Lederer geht noch weiter und hält den Entwurf für verfassungswidrig.

Die juristischen Bedenken beziehen sich auf gleich mehrere Grundgesetzartikel:

• Artikel 14 GG – Eigentumsgarantie
• Artikel 19 Absatz 4 GG – Rechtsschutzgarantie
• Artikel 13 GG – Unverletzlichkeit der Wohnung

Das sind keine Randnormen des Grundgesetzes. Es handelt sich um fundamentale Grundrechte, die den Kern unserer verfassungsmäßigen Ordnung bilden. Dass ein Ministerium einen Entwurf vorlegt, der gleich gegen mehrere dieser Grundrechte verstoßen könnte, wirft ernste Fragen über den Zustand unserer Rechtsstaatlichkeit auf.

Enteignung durch die Hintertür: Das Schrottimmobilien-Problem

Doch die Gesinnungsprüfung ist nur die eine Seite der Medaille. Im selben Referentenentwurf verbirgt sich eine zweite, mindestens ebenso brisante Maßnahme: Kommunen sollen Immobilien enteignen dürfen, wenn diese als „Schrottimmobilien" eingestuft werden.

Der Entwurf formuliert es so: Die Gemeinde kann ein Grundstück, das eine Schrottimmobilie darstellt, mit dem Ziel enteignen, die Missstände zu beseitigen. Voraussetzung sei, dass der Eigentümer einem „bestandskräftigen Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot" nicht nachkommt.

Die entscheidenden Fragen, die sich daraus ergeben:

1. Wer definiert, was eine Schrottimmobilie ist?
2. Wer entscheidet, ob das Modernisierungsgebot erfüllt wurde?
3. Wer bekommt am Ende die enteignete Immobilie?

Die Antwort auf alle drei Fragen ist identisch: die Gemeinde. Dieselbe Institution, die das Problem definiert, beurteilt die Lösung und profitiert vom Ergebnis. Ein klassischer Interessenkonflikt, der in einem Rechtsstaat eigentlich undenkbar sein sollte.

Warum gerade jetzt? Die finanzielle Verzweiflung der Kommunen

Um zu verstehen, warum dieser Entwurf ausgerechnet jetzt kommt, muss man einen Blick auf die finanzielle Lage der deutschen Kommunen werfen. Und die ist desaströs.

Das Kommunaldefizit lag 2025 bei 31,9 Milliarden Euro – ein historischer Höchststand seit der Wiedervereinigung. Gert Landsberg, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds, warnt vor einem „dramatischen Abwärtsstrudel".

Die Städte verlieren ihre Fähigkeit, die Lebensbedingungen der Bürger spürbar zu verbessern.

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache:

• München muss 2,24 Milliarden Euro an Investitionen über Kredite finanzieren
• Die Grundsteuer in München wurde von 535 auf 824 Prozent erhöht
• Die Sozialausgaben der Kommunen betragen 90 Milliarden Euro jährlich
• Die jährliche Steigerungsrate dieser Ausgaben liegt bei rund 10 Prozent

Das Perfide daran: Die Kommunen können diese Ausgaben weder begrenzen noch gestalten. Der Bund überträgt immer neue Aufgaben, ohne für ausreichende Finanzierung zu sorgen. Ein System, das die eigenen Kommunen in den finanziellen Ruin treibt, greift nun nach dem Privateigentum seiner Bürger. Das ist keine Verschwörungstheorie – das ist die logische Konsequenz leerer Kassen und wachsender Begehrlichkeiten.

Auch Verkäufer sind betroffen

Ein Aspekt, der in der öffentlichen Debatte kaum Beachtung findet: Nicht nur Käufer werden durch den Entwurf eingeschränkt. Auch Verkäufer verlieren ihre Freiheit. Wer seine Immobilie veräußern möchte – sei es wegen eines Umzugs, einer Auswanderung oder schlicht aus finanziellen Gründen – darf künftig nicht mehr frei entscheiden, an wen er verkauft. Der Staat wird zum Gesinnungs-Gatekeeper auf dem Immobilienmarkt.

Es gibt bereits einen bemerkenswerten Präzedenzfall: Der YouTuber Tim Kellner wollte eine Immobilie kaufen, doch die Gemeinde versuchte, den Kauf zu verhindern. Die Gemeinde scheiterte – noch. Denn genau dieser Referentenentwurf würde die rechtliche Lücke schließen, an der die Gemeinde damals gescheitert ist. Wie JD Vance kürzlich mit Blick auf europäische Entwicklungen warnte, nehmen staatliche Eingriffe in Bürgerrechte auf dem Kontinent besorgniserregende Ausmaße an.

Eine Generation ohne Eigentum: Die bittere Realität

Die Zahlen des Forschungsinstituts Empirica zeichnen ein erschreckendes Bild der Vermögenssituation junger Deutscher. In der Altersgruppe der 30- bis 44-Jährigen verfügen nur noch 5,7 Prozent über genug Eigenkapital für einen Immobilienkredit. Zum Vergleich: 2008 waren es noch 10 Prozent, und beim Einkommen lag der Anteil vor zehn Jahren noch bei 61 Prozent.

Das Kieler Institut für Weltwirtschaft hat nachgerechnet: Wer heute ein Eigenheim kaufen will, muss dafür rund 22 Jahre lang sparen. Die Babyboomer brauchten dafür weniger als 12 Jahre. Die regionale Verteilung verschärft das Problem zusätzlich:

• Berlin: Nur 17 Prozent verfügen über ein ausreichend hohes Einkommen
• Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg: Zwischen 2 und 4 Prozent
• Angebotsmieten: Plus 41 Prozent Steigerung
• München: Knapp 23 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter

Fast 95 Prozent der jungen Erwachsenen können sich kein Eigenheim mehr leisten. Wer kein Eigenheim kaufen kann, bleibt ein Leben lang Mieter. Und als Mieter ist man den steigenden Angebotsmieten von über 41 Prozent ausgeliefert – bei einer offiziellen Inflation von 2,25 Prozent. Die Deutschen geben mittlerweile ein Viertel ihres Einkommens fürs Wohnen aus.

Und ausgerechnet in dieser Situation plant die Bundesregierung – während sie ihre eigenen Diäten auf 12.330 Euro monatlich erhöht – ein Gesetz, das den ohnehin schon fast unmöglichen Immobilienerwerb zusätzlich erschwert.

Was der Staat nicht wegnehmen kann: Die Flucht ins Gold

Angesichts dieser Entwicklungen stellt sich eine fundamentale Frage: Was kann der Staat dir eigentlich nicht wegnehmen? Immobilien stehen im Grundbuch, sind lokalisierbar, besteuerbar und – wie der Referentenentwurf zeigt – potenziell enteignbar. Bankguthaben können eingefroren werden, wie Zypern 2013 eindrucksvoll bewies.

Gold hingegen besitzt Eigenschaften, die es fundamental von Immobilien und Bankguthaben unterscheiden:

• Es steht in keinem Grundbuch
• Es hat keine Adresse und ist mobil
• Es braucht keinen Verfassungsschutzstempel, um den Besitzer zu wechseln
• Wer es länger als ein Jahr besitzt, zahlt keine Kapitalertragssteuer
• Keine Abgeltungssteuer, keine Sozialabgaben

Mit einem Kurs von bald 4.100 Euro pro Unze zeigt das gelbe Edelmetall eindrucksvoll, wohin die Reise geht. Und es sind nicht nur Privatanleger, die das erkannt haben. Die Zentralbanken weltweit bauen ihre Goldreserven systematisch aus. Wie Frankreichs Zentralbank kürzlich demonstrierte, holen Nationen ihre Goldreserven sogar aktiv aus dem Ausland zurück – ein klares Signal für das schwindende Vertrauen in das bestehende Finanzsystem.

Historische Parallelen, die mahnen

Die Geschichte lehrt uns, was passiert, wenn Staaten in finanzielle Bedrängnis geraten. In der Weimarer Republik, in der DDR, in Zypern 2013 – immer wieder wurden Bankguthaben über Nacht eingefroren, Vermögenswerte konfisziert, Eigentumsrechte ausgehöhlt. Wer damals physische Edelmetalle besaß, konnte sich retten. Wer auf Wertpapiere und Bankguthaben gesetzt hatte, verlor.

Investorenlegende Ray Dalio bringt es auf den Punkt: Anleihen werden abgestoßen, und das Geld fließt ins Gold. Die klügsten Finanzakteure der Welt handeln bereits – die Frage ist nur, ob man ihnen zuhört.

Physisches Gold: Der Einstieg ist einfacher als gedacht

Viele Menschen glauben, dass Gold nur etwas für Wohlhabende sei. Das ist ein Irrtum. Der Einstieg in physische Edelmetalle ist heute so niedrigschwellig wie nie zuvor. Bereits mit der Gold Good Luck Münze für 39,90 Euro kann man den ersten Schritt machen.

Für einen strukturierteren Einstieg bietet sich das Gold Starter-Set an, das verschiedene Stückelungen kombiniert und so maximale Flexibilität bietet. Wer bereits über ein größeres Vermögen verfügt, findet mit dem Gold Krisenschutzpaket S oder dem Gold Krisenschutzpaket XXL umfassende Absicherungslösungen.

Besonders beliebt bei Anlegern sind international anerkannte Goldmünzen wie der Maple Leaf, der Wiener Philharmoniker oder das australische Känguru – letzteres feiert in diesem Jahr übrigens ein besonderes Jubiläum, wie die Perth Mint mit einer exklusiven Sonderserie würdigt. Auch der American Eagle, die Britannia, der China Panda und die Lunar-Serie gehören zu den gefragtesten Anlagemünzen weltweit.

Wer lieber in Goldbarren investiert, profitiert von geringeren Aufschlägen auf den Spotpreis und damit von einer noch effizienteren Vermögenssicherung. Für Einsteiger eignet sich das Gold Starterpaket S als solide Grundlage.

Das große Bild: Eigentumsrechte unter Beschuss

Dieser Referentenentwurf ist noch nicht beschlossen. Aber er existiert. Er kursiert. Er kommt aus einem Ministerium der Bundesrepublik Deutschland, das mit unseren Steuergeldern finanziert wird. Er wird von Staatsrechtlern bereits jetzt als demokratiefeindlich eingestuft. Und er entsteht in einem Land, in dem fast 95 Prozent der jungen Erwachsenen kein Eigenheim mehr bezahlen können.

Die Kombination aus Gesinnungsprüfung beim Kauf und Enteignungsmöglichkeit beim Besitz schafft ein Instrumentarium, das weit über den angeblichen Zweck der Extremismusbekämpfung hinausgeht. Wer ein Haus kaufen darf und wer es behalten darf – beides soll künftig der Staat entscheiden.

Ein System, das die eigenen Kommunen des Landes in den finanziellen Ruin treibt, greift jetzt nach dem Privateigentum seiner Bürger. Das ist keine Verschwörungstheorie – das steht schwarz auf weiß im Referentenentwurf.

Fazit: Vorausschauend handeln, bevor es zu spät ist

Die Lehre aus der Geschichte ist eindeutig: Wenn Staaten in finanzielle Not geraten, greifen sie nach dem Vermögen ihrer Bürger. Die Instrumente mögen sich ändern – Inflation, Besteuerung, Enteignung, Gesinnungsprüfung – doch das Ergebnis bleibt dasselbe: Vermögenstransfer vom Bürger zum Staat.

Wer sein Vermögen schützen will, muss vorausschauend handeln. Nicht reaktiv, wenn das Gesetz bereits beschlossen ist. Nicht panisch, wenn die Bankkonten bereits eingefroren sind. Sondern jetzt – solange die Möglichkeit noch besteht, Fiatgeld in die älteste Währung der Menschheitsgeschichte zu tauschen.

Gold hat jede Währung überlebt, jeden Staat überdauert und jede Krise überstanden. Es ist der einzige Vermögenswert, der seit über 5.000 Jahren seinen Wert bewahrt hat – ohne Grundbucheintrag, ohne Verfassungsschutzstempel und ohne die Gnade einer Gemeinde, die über den Besitzerwechsel entscheidet.

Die Frage ist nicht, ob man handeln sollte. Die Frage ist, wie lange man noch warten will.