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Immobilienmarkt: Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten geht immer weiter auseinander

Noch sieht auf dem deutschen Immobilienmarkt alles scheinbar super aus. Die Preise steigen. Dennoch warnen immer mehr Experten vor dramatischen Einbrüchen. Jetzt schlägt auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) Alarm. In einer am Vormittag präsentierten Studie kommen die Makroökonomen des DIW zu einem erschreckenden Fazit: „Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich“, erklärte Konstantin Kholodilin, einer der beiden Autoren. 

Grund für die düsteren Aussichten, so die Forscher, seien u.a. „spekulative Übertreibungen in immer mehr Regionen und Marktsegmenten“, die hohe Inflation sowie steigende Zinsen. Alles in allem habe sich das Finanzierungsumfeld des Immobilienmarktes „eingetrübt“. Eine riesige Immobilienblase, die nun zu platzen drohe, sieht das DIW zwar nicht, dennoch drohten in näherer Zukunft größere Preiseinbrüche.

Die Mieten haben sich zwischen 1996 und 2022 nicht mit den durchschnittlichen Kaufpreisen entwickelt.

Bildquelle: Artazum, via Shutterstock,

Neubauten: Mit Mieteinnahmen nicht zu finanzieren

Beobachtet wurde die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in 97 Städten. Ergebnis der Untersuchungen: Die Mieten haben sich nicht mit den Kaufpreisen entwickelt. Während sich die Kosten für Einfamilien- und Reihenhäuser zwischen 1996 und 2022 verdoppelten, die für Eigentumswohnungen um 150 Prozent und die für Baugrundstücke um 130 Prozent anstiegen, wuchsen die Mieten im Schnitt nur um 56 Prozent. 

Zu wenig und höchst bedenklich, so das DIW. Hintergrund: Immobilienkäufe würden durch Mieteinnahmen oder eingesparte Mietzahlungen refinanziert. Entwickelten sich die Immobilienpreise langfristig nicht im Einklang mit den Mieten, liege der Verdacht nahe, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt würden. Die Folge: Preisblasen drohten. Statistische Tests hätten die Spekulationsvermutungen bestätigt, hieß es weiter. 

Ein weiteres Problem für den Immobilienmarkt sei ein zu geringes Angebot. In Metropolen wie Berlin, Düsseldorf und Köln würden immer weniger Wohnungen fertiggestellt, fanden die Autoren der Studie heraus. Bisheriger Tiefpunkt: das vergangene Jahr. Da sei die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sogar gesunken. Für die ersten Monate dieses Jahres liegen keine verlässlichen Zahlen vor. Schuld an dieser Negativentwicklung trügen ungünstigere Finanzierungsbedingungen, enorm gestiegene Baukosten und vielerorts auch personelle Engpässe.

Jetzt wird laut nach dem Staat gerufen

Und dabei wachse die Bevölkerung in vielen deutschen Großstädten wieder an, formulierten die DIW-Experten politisch korrekt und vermieden während der Präsentation der Studienergebnisse das Wort „Flüchtlingskrise“. So oder so fehlt es offensichtlich massiv an Wohnraum. Und so kommt das DIW zu dem Schluss, die Politik müsse die „Bautätigkeit wieder in Schwung bringen“. 

Auch zu diesem Thema blieben die Aussagen auffällig unauffällig. Kein Wort von den beliebten Mietpreisdeckeln überall in der Republik oder den Rot-Rot-Grünen Enteignungsphantasien in Berlin. Stattdessen betonte Studien-Co-Autor Malte Rieth: „Die Politik sollte mit beschleunigten Verfahren und höheren öffentlichen Bauinvestitionen der Neubautätigkeit schnell wieder Schwung verleihen.” Im Klartext: Noch mehr Staat, noch mehr Regulierungen. Ob das der Weg aus der beginnenden Wohnungsnot ist, darf auch aus einer geschichtlichen Betrachtung heraus bezweifelt werden.

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